Eficiência em operação comercial vai além do preço do aluguel
Localização, infraestrutura e documentação evitam gastos extras e atrasos na abertura, mesmo com aluguéis anunciados até 33,6% mais altos em 12 meses em bairros de Curitiba
Escolher um imóvel comercial pelo menor aluguel nem sempre é a decisão mais econômica. Para uma loja, um restaurante ou uma empresa de serviços, um endereço barato pode exigir reformas, atrasar a abertura ou dificultar o acesso do público. Já um imóvel mais caro, mas adequado à operação, pode reduzir despesas imprevistas e ajudar a preservar a margem de lucro. A diferença está nos custos que não aparecem no anúncio e no impacto do espaço sobre o funcionamento do negócio.
Para Sergio Zimmermann, diretor-executivo da Estruturar Imóveis Comerciais, que atua há 18 anos em gestão e intermediação, o valor do aluguel deve ser analisado em relação ao resultado que o imóvel pode proporcionar. “Fluxo de pessoas e veículos, visibilidade, facilidade de acesso, estacionamento e infraestrutura compatível com a atividade estão entre os fatores que influenciam a escolha. Quando o imóvel não atende a essas necessidades, a economia inicial pode desaparecer em obras, adaptações e despesas acumuladas antes da abertura”, afirma.
Na experiência da Estruturar, imóveis com localização estratégica, documentação regular e infraestrutura adequada podem alcançar aluguéis até 30% superiores aos de propriedades comparáveis na mesma região. Ainda assim, são justamente esses ativos que tendem a atrair mais interessados e a permanecer menos tempo desocupados, o que revela um paradoxo do mercado: pagar mais pode ser a decisão financeiramente mais eficiente.
Zimmermann destaca que um aluguel mais alto é uma decisão de negócio e “só se justifica financeiramente quando as condições do imóvel contribuem para o desempenho da operação ou reduzem despesas relevantes”. Uma simulação ajuda a dimensionar essa relação. Supondo que uma empresa pague R$ 6 mil a mais por mês por um imóvel e que a escolha permita gerar R$ 60 mil adicionais em vendas mensais. Com margem de 15%, o resultado incremental seria de R$ 9 mil. Descontado o aluguel adicional, sobrariam R$ 3 mil por mês, ou R$ 36 mil em um ano, antes de outros custos e efeitos tributários.
Mercado imobiliário na capital - Em Curitiba, os preços anunciados de aluguel de salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados subiram 33,6% na Cidade Industrial de Curitiba (CIC) e 31,3% no Boqueirão entre março de 2025 e março de 2026, segundo o Índice FipeZAP Comercial. No mesmo período, a alta foi de 15,2% no Batel, 12,8% no Centro Cívico e 12% no Centro. O Rebouças, por sua vez, registrou queda de 13,3%.
Os custos que pesam na decisão não se limitam ao aluguel. Para a Estruturar, três medidas ajudam a reduzir o risco de uma escolha que comprometa o caixa: definir as necessidades da operação antes de procurar o endereço para estabelecer previamente o público consumidor, fluxo, acesso, estacionamento, logística e possibilidade de expansão; comparar o custo total de ocupação para projetar despesas de entrada, operação e saída, incluindo obras, licenças, condomínio, IPTU, garantias, meses sem faturamento e devolução do imóvel; e realizar as análises técnica e jurídica antes de assinar o contrato como verificar matrícula, habite-se, zoneamento, condições para obtenção das licenças e adequação da infraestrutura.
“A decisão não deve partir apenas do valor anunciado. Para o locatário, a questão é avaliar quanto custará ocupar o imóvel e se ele oferece condições para a operação funcionar sem comprometer o caixa. A escolha precisa considerar o conjunto de despesas e benefícios, porque o aluguel mais baixo na entrada nem sempre resulta no menor custo ao longo do contrato”, finaliza Zimmermann.
Sobre a Estruturar
A Estruturar Imóveis Comerciais iniciou suas atividades em agosto de 2008, com o objetivo de atender à demanda de uma instituição financeira por contratos de locação no modelo Built to Suit, de construções sob medida para locação. A partir desse primeiro projeto, a empresa expandiu sua atuação para diversos segmentos, como farmácias, redes de fast food, cooperativas de crédito, supermercados, área médica e strip malls. Ao longo de 17 anos de atuação, a Estruturar já realizou mais de 300 empreendimentos nesse modelo de negócio, ultrapassando R$ 1,2 bilhão em investimentos.
